深圳房产纠纷律师

广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法 第一章总则 第一条为了合理利用土地资源，改善广州经济技术开发区的投资环境，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广州经济技术开发区条例》，制定本办法 第二条广州市人民政府授权开发区管理委员会(以下简称管委会)负责广州经济技术开发区(以下简称开发区)土地使用权有偿出让与转让的工作，由管委会负责开发区土地使用权有偿出让与转让的登记、收费管理和核发《国有土地使用证》 第三条经管委会征用的土地，一律实行有偿出让。出让的土地，受让人可以转让。出让和转让的标的只限于土地使用权 土地所有权及地下各种自然资源、矿藏及埋藏物、隐藏物等属于国家，不得出让与转让 第四条开发区土地使用权出让人是管委会，土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国及港澳台地区的公司、企业、其它经济组织或个人 第五条土地使用年限由管委会根据经营项目的实际需要，依据国家有关规定核定 第六条受让人在获得土地使用权的土地上开办各类企业或从事各种项目建设，应按开发区规定的审批程序申报 章名 第二章土地使用权的出让 第七条土地使用权的出让是指管委会代表广州市人民政府把开发区内国有土地使用权在一定期间直接有偿转移给用地者 第八条管委会应当向要求用地者提供拟出让地段的用地要点。用地要点的内容是 (一)座落、四至范围、面积和地面现状 (二)土地规划用途 (三)建筑容积率、密度和园林绿化比率等规划要求 (四)基础设施的建设期限、地面设施的建设期限，必须投入的资金低限 (五)环境保护、卫生防疫和消防要求 (六)市政设施现状和市政建设计划要求 (七)出让合同文本 (八)对拟出让地段的特殊要求 第九条土地使用权出让可采取以下形式 (一)协议出让。由管委会与要求用地者协商谈判，取得一致意见，签订土地使用权出让合同，办理收费和登记手续，核发《国有土地使用证》 (二)招标出让。由管委会向国内外有资信的企业、事业单位和其它经济组织或个人发出招标邀请，按招标、投标程序，择优确定中标者 (三)拍卖出让。管委会就拟出让地段组织要求用地者公开叫价竞争，按“价高者得”的原则确定中标者 第十条协议出让的程序是 (一)管委会土地管理部门按本办法 第八条内容向要求用地者提供用地要点资料 (二)用地者得到用地要点资料后，在规定时间内向管委会土地管理部门提交管委会项目审批部门批准其在开发区举办项目的有关文件和用地意向书。意向书应载明开发建设该地段的设想以及愿出价款的金额、支付方式等内容 (三)管委会土地管理部门在接到用地意向书等文件后，七天内答复要求用地者，如同意洽谈，则同时把确定洽谈的时间、地点通知对方 (四)经过协商一致后，即签订《土地使用权有偿出让合同》。要求用地者根据合同规定缴付价款和各项费用后，向管委会土地管理部门办理登记手续，领取《国有土地使用证》 第十一条招标出让的基本程序是 (一)管委会向要求用地者发出招标书。招标书的内容包括 １．本办法 第八条的各款资料 ２．投标者应具备的资格 ３．投标地点、截止日期及其它有关程序、要求和规定 ４．投标保证金的金额和支付方式 ５．土地使用权价款的支付方式和用地者其他经济责任 (二)投标者在规定的投标截止日期前，到管委会指定的地点缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱 (三)管委会责成开发区土地管理、建设规划、经济管理、法律等部门人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持 (四)评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。凡不具备投标资格的、不符合招标文件要求的或者超过截止日期送达的投标书一律无效 评标委员会签发决标意见书后，由管委会向中标者发出中标证明书 (五)中标者持中标证明书在三十天内与管委会土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同的规定缴纳土地使用权价款和各项费用，并办理登记手续，领取《国有土地使用证》 (六)中标者的投标保证金可以充抵使用权价款。中标后逾期三十天不与土地管理部门签订出让合同的，视为放弃中标，所交保证金不予退还。因故要求延期签订合同的，应在期限未满之日向土地管理部门提出延期签约申请。延长期不得超过十五天。未中标者所缴纳的投标保证金，由土地管理部门如数退回 第十二条拍卖出让程序是 (一)管委会发出拍卖出让土地公告。公告内容包括 １．拍卖出让地段的用地要点 ２．拍卖出让的地点和日期 ３．拍卖出让的规则、叫价起点 ４．拍卖出让保证金的金额及支付方式 ５．其他需要公告的内容 (二)管委会主持拍卖出让，要求用地者按公告规定在叫价起点之上叫价竞争。每一口价的增长额度由主持人规定，并随拍卖出让过程的实际状况给予调整 在最后一个叫价叫出后，主持人重复三遍，无人继续叫价时，由主持人拍定，将土地使用权出让给出价最高者，叫价人应受其叫价约束，在产生新的叫价之前不得撤回其叫价 (三)管委会土地管理部门向拍卖出让中标者签发中标证明书，并向中标者收取拍卖出让保证金，然后执行本办法 第十条第(五)、第(六)款规定的程序与拍卖出让中标者签订土地使用权出让合同，同时办理登记用地手续 第十三条土地使用权受让人除不可抗力外必须在出让合同规定的建设期限内投足资金低限，完成项目开发或建设 第十四条土地使用权受让人在获得使用权的土地上营建房屋及其他设施，应根据广州市和开发区建筑管理、房产管理、环保、消防管理的有关规定办理 章名 第三章土地使用权的转让和抵押 第十五条土地使用权的转让是指受让人从管委会取得土地使用权后，再转移给其他人。获得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用年限内和合同规定的各项条件下，可以以赠与、出售、交换等方式转让其全部或部分土地的使用权 土地使用权受让人死亡，其土地使用权可以由合法继承人继承 土地使用权受让人在其受让的土地上兴办的企业发生解散、终止、兼并或破产时，其土地使用权余期可以转让。转让合同规定的各项建设项目的完成日期，不得超过出让合同规定的建设完成日期 土地使用权受让人将其土地上的房产转让时，土地使用权同时转移。房产权转让按有关房产管理规定办理 第十六条土地使用权的转让程序可参照土地使用权出让程序办理，当事人双方应当签订土地使用权转让合同，转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同的终止日期和建设完成日期，不得改变原出让合同及登记文件所列的权利、义务和各项用地要点 第十七条土地使用权的继承按《中华人民共和国继承法》办理。作为遗产的土地使用权的分割应当有利于开发建设和生产经营，不损害该地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理 第十八条土地使用权转让的当事人凭转让合同(或合法的继承文书)、转让人的《国有土地使用证》或其它有关权属证明等文件向管委会土地管理部门办理登记过户手续。未经登记过户的土地使用权转让无效 土地使用权转让登记后，原出让合同受让一方的权利、义务随之全部由转让之受让方承担 第十九条土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向管委会土地管理部门提出申请，经审核批准，方可办理转让的签约、过户登记手续 第二十条经出让和转让获得的土地使用权可以用作向国内外银行或其它金融机构的贷款抵押或其它债务抵押 第二十一条申请土地使用权抵押贷款应向银行或金融机构提交土地使用权出让或转让合同副本、《国有土地使用证》及土地开发经营现状的报告。银行或其它金融机构可向管委会土地管理部门提出咨询。抵押贷款双方应在协商一致的基础上签订土地使用权抵押贷款合同 第二十二条抵押贷款合同签订之日起三十天内，受理抵押的银行或其他金融机构(以下统称抵押权人)应向管委会土地管理部门申请土地使用权抵押登记 第二十三条经抵押处分程序取得土地使用权者，应依照开发区有关房产与土地使用权抵押的规定办理过户、登记手续 第二十四条抵押贷款合同关系存续期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将已抵押的土地使用权再抵押或以其它方式予以处分。擅自处分的行为无效 第二十五条抵押贷款合同的终止日期不得超过原出让合同终止日期 第二十六条抵押贷款合同终止之日起三十天内，抵押权人应向土地管理部门办理抵押登记的注销手续 第二十七条土地上所建房产抵押时，土地使用权一起抵押 章名 第四章价格和费用 第二十八条土地使用权价格由出让或转让双方协商确定或经投标、决标和拍让确定 第二十九条土地管理费即管委会在土地使用权出让、转让或赠予、交换时收取的管理费，由受让人向管委会土地管理部门缴纳。土地管理费标准按出让或转让价格的２．５％计收；赠与的按现值的３％计收；交换的分别按现值的３％计收。