深圳房产纠纷律师

　　欺瞒客户、霸王条款、吃完定金吃差价、泄露隐私，这些都是家喻户晓的房产中介“黑”罪状;被客户“跳单”、被同行“抢单”，其实房产中介也有司空见惯的“被黑”委屈。如今，房产中介的乱象已经达到了一个极限。

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　　住房城乡建设部等部委近日联合出台了《房地产经纪管理办法》，并将于今年4月1日起实施，房产中介“黑”与“被黑”是否将有个了结，令人期待。

　　“黑中介”劣迹数不胜数

　　家住福州市鼓楼区钱塘巷的肖阿姨去年6月打完了一场因房产中介代理购房引发的合同纠纷案。至今，她一说起房产中介劣行带来的麻烦仍是心有余悸。

　　2007年9月，肖阿姨通过福州康居房产信息有限公司代理购买位于福州市仓山区江南水都小区的一处商品房，这家中介的工作人员急于促成交易，隐瞒了卖方没有处置房产权利等至关重要的情况，最后造成合同无效。

　　“中介刚开始时，态度非常殷勤，但对我的一些疑问总是轻描淡写。后来，购房合同出了问题，中介就找各种借口躲起来，反正那个时候，他们已经收完服务费了。当时，我都担心中介会拿钱跑掉。”肖阿姨说。

　　肖阿姨遭遇的是房产中介常见的“黑”。福州市中院负责房产合同纠纷案件的民一庭庭长陈锐说，随着福州二手房交易日趋活跃，仅从该庭受理的二审案件来看，房地产中介居间服务合同纠纷快速增长，2008年受理了22件，2009年28件，2010年40件。透过这些案件，“黑中介”的斑斑劣迹数不胜数：

　　欺瞒客户。一些中介经纪人员手中囤着性价比高的房源，专门给买卖频繁的房地产投资客，从中赚取佣金。一般购房者想知道这些房源，还需另作“打点”。而有的经纪人为了促成交易，经常夸大其词，隐瞒信息。甚至“晚上带人去看房，掩盖房子毛病，等你办完了合同手续，即便知道有问题，也来不及了。”

　　霸王条款。目前，一些中介机构与买卖双方签订的中介合同中，普遍存在加重买卖双方义务，可以排除或降低自身责任的做法。比如要求买卖双方一旦签订合同，就必须支付佣金。合同履行一旦发生问题，中介公司基本采取推脱、不作为的方式，有时还会激化矛盾。即便没有交易成功，也不会退还佣金。

　　吃完定金，再吃差价。房产中介先将购房定金交给卖方，并与卖方进行“定金公证”，但却不进行房屋权属变更登记，在卖方误以为房屋已经出售的情况下，再以高出卖方要求数万元的价格，将房屋卖与新的买家，从中赚取差价。

　　泄露客户隐私。常常会出现这种情况，如果某个客户将个人信息给了某一个中介人员，那么其他中介公司都有可能知道这个客户的信息，等等。

　　中介也有“被黑”的委屈

　　在房产中介行业，揪心的不止是客户，二手房“跳单”现象几乎是与房产中介与生俱来，这也是中介的“梦魇”。房产中介同行之间也因为多争一口饭吃而经常出现“武斗”。

　　交易双方通过中介认识后，甩开中介达成交易，这就叫“跳单”，又称“跑单”“跳佣”等。2008年夏，福建省房地产中介行业联合谴责厦门某高校一知名教授“跳单”事件引起了社会广泛关注。随后，各地又先后披露多起名人买房“跳单”行为。

　　一些知名人士的“跳单”被诉诸以法律解决，但结果常常是不了了之。朝阳房产代理有限公司副总经理魏祺告诉记者：“在福建省，房产中介遭遇客户‘跳单’而诉诸法律，中介几乎没有打赢官司的。”

　　厦门最大的房产中介机构———丹厦房产行销策划有限公司总裁沈木钦认为，“跳单”发生是对房产经纪人辛勤劳动的最无情践踏，也有害社会风气。

　　“根据我们的统计，一套二手房的成交，通常要经纪人带着客户看房来回跑35趟。”沈木钦告诉记者，“为此，房产经纪人每周工作时间要超过70个小时;为了找到这一套房源信息，要在烈日下连续奔波数小时或数天;为了带客户看房，根本就没有双休日的概念;为了促成交易，要打数十个甚至上百个电话，一半以上的午餐、晚餐没有规律可言。而一旦发生‘跳单’，经纪人所有的劳动付出就化为泡影。”

　　“打不赢官司，就打架!”沈木钦告诉记者，房产中介是经纪人以收取客户支付的服务费用获利的行业，因客户“跳单”，房产中介同行之间“抢单”而大打出手，“大单大打，小单小打”，经纪人与客户之间因追讨中介费用也不惜发生肢体冲突。

　　健全行业管理是项复杂工程

　　近日，住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台了《房地产经纪管理办法》，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，其中明确了房地产经纪机构和个人不得从事赚取差价协助，签订“阴阳合同”，为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经济服务等违法违规行为。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，《房地产经纪管理办法》的颁布是我国理顺房产中介行业管理体制、监管机制等方面迈出的重要一步。在该办法正式实施后，能否彻底将房产中介“漂白”，并建立起一个有序、健康的行业竞争规则，需要实践的进一步检验。

　　一些业内人士透露，许多国际上通行的规则，在国内房产中介行业却常常受阻。比如，作为行业监管重要制度基础的中介公司备案制度和中介经纪人员持证上岗制度就很难得到严格落实。福州市住房保障和房产管理局有关负责人告诉记者，福州市现有房产中介机构1000家左右，在房管部门登记备案的不足一半。

　　在房产中介市场较为成熟的国家和地区，房产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。目前，我国虽存在房地产中介经纪人员资格考试制度，但通过率很低，覆盖面较少。王阿忠说，从理论上讲，持有经纪人资格证的人才能签订合同。但实际操作过程中，这些规定被回避了。