深圳房产纠纷律师

　　核心内容：农村房屋上市买卖是否具有法律上的效力?农村房屋买卖纠纷产生的原因是什么?下面。

　　一、农村房屋买卖、转让及其纠纷产生概论

　　(一)农村房屋买卖、转让的社会经济基础

　　所谓农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，主要为村民私有的住宅房屋和集体所有的房屋，如村委会办公用房、企业厂房、仓库、其他公益事业用房等。

　　农村房屋买卖、转让从社会经济上分析，有其必然性。因为物的价值在于利用和流转，农村房屋与城镇房屋一样，也必然存在买卖、转让，此为市场经济社会的必然规律。工业化与城市化日益深入的现代市场经济社会，是一个流动的社会，不但人的流动性加强，物和财产的流转更是前所未有的频繁、迅速。不仅许多农民已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有了根本上的区别，而且农村房屋买卖也有其现实必要性和必然性：(1)众多农民加入城镇居民的行列，其在农村的房屋如何处理?是闲置还是利用和转让?村民生老病死，成员构成变动不居，而居住需求也随之变化不定。农村村民子女考取大学，户口由农村迁入城市;子女在城市定居后，他们父母随子女共同生活而脱离农村;农民进城打工或做生意，赚钱发达后，在城里购买商品房而举家搬迁，脱离农村现象，也非常普遍。(2)众多农民需要摆脱贫困、创业发展，需要创业资金，而房屋作为其最重要的财产却不能充分利用、处分转让，是不合理的。如果是农村房屋只能转让给村集体内部的成员，其价格也是可想而知的。(3)原集体所有的房屋，如村委会办公用房、集体企业厂房、仓库、其他公益事业用房等，因为集体经济组织的公共利益需要转换房屋用途和盘活资产，这在客观上也需要出售、转让房屋。(4)异地农民和城镇居民有在农村进行生产经营和居住之需要，客观上存在买卖农村房屋的巨大需求。人们到农村集镇经商，久而久之，租房不如买房;城里人向往田园牧歌式生活，愿意在农村购房居住;城市下岗工人上山下乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦有之。(5)近十年来城市房地产价格飞涨，客观上已经超过一部分城镇居民的承受能力，为了解决房屋居住问题，他们被迫购买农村房屋或郊区开发的“小产权房”。另外，我国正努力消除城乡二元结构体制，有些省份已经开始试点，取消城乡户籍区别，实现迁徙自由等制度。如不允许农村房屋和宅基地使用权的流转，则无法在根本上消除城乡二元结构。总而言之，从社会经济发展看，对农村房屋转让有需有供，买卖之势自然日趋上升。

　　从国家立法上看，法律并没有明文禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。例如，《物权法》第30条规定农村村民对其合法建造的房屋、第64条规定私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《土地管理法》第62条第4款规定农村村民得出卖、出租住房，只是再申请宅基地的，不予批准。

　　(二)大量农村房屋买卖、转让纠纷案件的产生

　　随着社会经济的发展，农村有国家进一步放开对农村房屋和宅基地买卖、转让限制的要求。但是，国家为了保护农民的根本利益和农村社会的稳定，防止农民失去房屋和土地而流离失所，又不得不对农村房屋买卖、转让设置法律政策上和事实上的诸多限制。允许农村房屋在市场上自由买卖、转让与限制转让，两者之间存在着难以调和的深层次的社会矛盾。农村房屋买卖、转让既可能促进农民和农村的发展，也可能给农民、农业和农村带来一系列的问题，可说为利害参半，莫衷一是。事实上，在我国现行法律体制和国情下，农村房屋买卖、转让是一个极为复杂的法律问题。有民事交易必然产生纠纷，特别是由于近年城市及其周边地方的房地产价格飞涨，不少出卖房屋的农民反悔，要求受让方增加价款、回购房屋或者确认无效，导致出现了大量纠纷。当前人民法院已经受理了大量农村房屋买卖、转让纠纷案件，对此必须予以正确对待，妥善地疏导和解决相关法律纠纷。

　　二、中国农村房屋买卖、转让的法律困境

　　因为农村房屋建造于农村集体经济组织所有的土地之上，而非空中楼阁，农村房屋买卖、转让不可避免地涉及农村集体土地所有权和土地使用权两个层面的问题。我国宪法和土地管理法均明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农民对土地只享有使用权，而无所有权;农村集体土地所有权不得买卖、转让，为宪法和法律所明定，殊无异义。我国现行立法采纳土地使用权和建筑物所有权不分离的观点，土地使用权与建筑物所有权须归属于同一主体，建筑物与土地之间不存在主从之分。即所谓“房随地走，地随房走。”这一制度体现在两个方面。在静态的权属登记方面，遵循房、地主体一致的原则。如《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则。”在动态的房地产交易方面，房和地必须作为同一交易对象，不能单独对待。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”我国对农村房屋尚没有相关产权登记管理的立法规定，但通说认为土地使用权和建筑物所有权也是不可分离的，即实行房地产权一致原则。农村集体土地使用权，无论是一般集体建设用地使用权或是宅基地使用权，其流转均受到法律和政策的严格限制，不能象国有土地使用权那样自由流转。这事实上构成了农村房屋买卖、转让的法律障碍，使农村房屋买卖、转让陷于法律困境。