深圳房产纠纷律师

论行政登记对民事法律行为效力的影响 ——从房地产登记说开去 目录 一、 引子 二、 对我国目前现有的各种登记的整理分类 （一）简述目前我国登记的现状 （二）对现有登记的各种分类 三、 对涉及民事领域的登记的法律性质的思考 （一） 涉及民事领域的登记的性质应定位为行政行为 （二） 这类登记的性质应属于行政确认而非行政许可 四、 对民事法律行为的效力有重大影响的几类行政登记 （一） 不动产物权登记 （二） 婚姻登记 五、 涉及民事领域的行政登记所存在的问题 （一）行政登记的混乱给民事活动带来不便 （二） 瑕疵登记的责任承担问题 六、 对建立统一的电子化行政登记制度的构想 一、引子 1998年8月8日《人民政协报》刊载了高永善诉河南省焦作市影视器材公司房产纠纷案件，引起了广泛的讨论。该案的案情是1983年甲单位购得房屋3间，并依法取得住宅产权所有证，并交给其下设的乙单位使用，不久，乙单位将购房款交给了甲单位。1984年甲单位又设立丙单位（即影视器材公司），并将房屋移交丙单位使用。乙单位与丙单位在甲单位主持下签订了移交协议。1988年甲单位与丙单位又签订了“房产转让协议书”，由丙单位支付甲单位3万元，取得房屋所有权，双方未办理所有权转移登记手续，但该房屋由丙单位使用至今。1992年，乙单位向房地产管理局申请颁发办理了前述3间房屋的所有权证，并于1993年将该房卖给了高永善。高永善当时便从房管局领取了房产证。由于该房屋一直由丙单位下属的丁单位使用，丁单位认为房屋所有权属于丙单位，拒绝搬迁，由此引起纠纷。高永善乃以丁单位为被告向法院提起民事诉讼，请求丁单位搬出房屋。而在民事诉讼中，丙单位又以房管局为被告，向法院提起行政诉讼，要求撤销颁发房产证的行为。 本案的案情看似十分复杂，对三间房屋所有权的确认同时涉及到五个法律主体（高永善和四家单位）的利害关系，横跨民法、行政法两个部门，既有房产几次转让的民事法律行为，又有房管局颁发房产证、进行房产登记的具体行政行为，法律关系纵横交织。在笔者看来，本案争议的焦点实质上是民事活动中“一屋二卖”后未经登记的房地产所有权与受房地产登记公信力保护的所有权之间的效力冲突问题。这里涉及到使房屋转让协议生效的房地产登记，笔者想由此说开去，就本案所反映出的行政登记对民事法律行为效力的影响以及涉及民事领域的行政登记的性质作一些初步的思考与探究，以期能抛砖引玉，引起大家对我国目前急需完善的登记制度的关注。