深圳房产纠纷律师

重庆第八建筑工程公司(以下简称重庆八建公司)诉重庆中原房地产开发有限公司(以下简称重庆中原公司)委托合同纠纷一案，业经最高人民法院终审判决重庆中原公司返还重庆八建公司人民币2961.6592万元及资金占用损失159.9万元。

一、基本案情

1992年11月至1993年7月期间，重庆八建公司先后向中国银行重庆市九龙坡支行(以下简称九支行)签订借款合同和证券回购协议，款项合计金额为3820万元。款项到位后，重庆八建公司立即用于垫资承建深圳市轻工业供销公司(以下简称深轻工)开发的房地产工程项目。此后，重庆八建公司陆续归还部分借款，但由于深轻工无力将尚欠的工程款2961.6592万元付给重庆八建公司，从而导致重庆八建公司无法偿还尚欠九支行2900万元贷款本息。鉴于九支行急于要求偿还借款，且重庆中原公司为九支行控股的合资企业，为此，重庆八建公司拟将以深轻工尚欠其工程款2961.6592万元代重庆中原公司支付购房款的方式来抵偿九支行贷款2900万元本息，但前提是：当重庆中原公司取得房产产权后，重庆中原公司与九支行应及时完善重庆八建公司还贷手续，即称“以房抵贷”。该想法得到了九支行与重庆中原公司的赞同和支持。

1995年11月10日，在九支行授意、安排和组织下，重庆八建公司、重庆中原公司、深轻工三方相应签订了《房地产转让合同书》、《委托代付购房款协议书》和《委托代收宝安73区房地产权转让款协议书》。协议约定重庆中原公司购买深轻工房产价款为3487.05万元，其中，重庆八建公司代重庆中原公司向深轻工支付部分购房款为2961.6592万元;次后由重庆中原公司直接支付300万元，当重庆中原公司得到房产权属证书再付房款155.3908万元，但另保留70万元房款作保修金。但是，协议中并非有“以房抵贷”的书面约定，九支行也未在相关协议中盖章。

1996年1月，在重庆八建公司代付2961.6592万元和重庆中原公司只支付了300万元房款情况后，重庆中原公司得到了深轻工开具共计收到3261.6592万元的收款收据。继而，重庆中原公司派经理袁小明同志会同九支行行长余国容、重庆八建公司经理郑孝忠等人员一行到深圳接手了深轻工房产，并形成相关的《会议纪要》。

1997年9月7日，重庆八建公司发函要求九支行完善上述代付购房款抵偿贷款的手续。

2000年12月29日，九支行向重庆八建公司发出《贷款余额对帐通知》，载明“余额”2900万元，重庆八建公司盖章认可。

2001年11月30日，重庆八建公司再次发函要求九支行完善还贷手续，并表明尽力协助银行与重庆中原公司落实有关“房产”转让及产权等问题。

2003年10月14日，九支行上属行即中国银行重庆市分行(以下简称重庆分行)代替九支行诉至重庆高级人民法院(以下简称渝高院)要求重庆八建公司偿还借款2900万元本息。为此，重庆八建公司到深圳市幸而收集到深圳市中级法院(2001)深中法房初字第69号民事判决书(始于2002年1月30日生效)。于是，重庆八建公司从该判决书得知：在重庆八建公司为重庆中原公司代付2961.6592万元购房款后，重庆中原公司只是占用了深轻工房产，并非得到房产产权，因为深轻工房产属于自建房用地未经批准而不能私自转让，况且涉讼部分房产因另案已被法院查封进入执行阶段，亦无法补办有关手续，“购房合同”的合同目的也是无法实现的，故深圳市中级法院判决重庆中原公司与深轻工所签订的“购房合同”是无效合同，重庆中原公司应将房产交还给深轻工，深轻工应退还重庆中原公司购房款3261.6592万元(包括重庆八建公司为重庆中原公司代付的2961.6592万元购房款)。同时，重庆八建公司又查明，因深轻工无力退还购房款给重庆中原公司，重庆中原公司已于2003年8月14日申请深圳市中级法院强制执行，依法拍卖深轻工的房产予以抵还其购房款(包括重庆八建公司为重庆中原公司代付的购房款2961.6592万元)。

2003年10月30日，重庆八建公司鉴于上述的情况，认为重庆中原公司难以完善“以房抵贷”的相关手续”。即刻通过公证送达形式致函重庆中原公司要求其返还2961.6592万元及相应利息，但重庆中原公司置之不理。

2003年12月20日，渝高院就重庆分行诉重庆八建公司借款合同纠纷一案作出(2003)渝高法民初字第19号民事判决，判决重庆八建公司“以房抵贷”不能得到司法认可，重庆八建公司仍应偿还重庆分行(或九支行)本金2900万元及利息1645.1435万元。随后，重庆八建公司提出上诉。

2004年3月，因重庆八建公司无力交纳上诉费用，最高人民法院作出重庆八建公司撤诉裁定。于是，(2003)渝高法民初字第19号民事判决生效。重庆分行随即申请强制执行，查封了重庆八建公司的所有房产及其它财产。

2004年8月，重庆八建公司为了减少损失就其与重庆中原公司委托合同纠纷一案诉至渝高院，要求重庆中原公司返还2961.6592万元及支付资金占用损失159.9万元。重庆中原公司辨称：1.重庆八建公司以深轻工差欠的2961.6592万元代重庆中原公司支付购房款2961.6592万元属实，但重庆八建公司予以抵还九支行借款即“以房抵贷”不是事实;2.重庆八建公司的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律支持，因为重庆八建公司多次向九支行致函要求完善还贷手续，说明重庆八建公司已知道自己权利受到了侵害。

二、一审中，律师代理意见：

(一)客观方面。 重庆八建公司以对自己深轻工享有的2961.6592万元工程款转化为代重庆中原公司支付给深轻工的购房款，是既成的事实。

1、 重庆中原公司在法庭答辩中已明确承认该事实。

2、 重庆中原公司在1996年收到了深轻工出具的“1996年1月8日的收款收据”，亦可表明该事实。

3、 生效的深圳中级法院(2001)深中法房初字第69号民事判决书，表明该事实得到司法确认。

4、 证人证言(证人：原任重庆中原公司副总经理袁小明、负责起草合同的原任重庆中原公司法律顾问严崇伟、原任重庆八建公司深圳分公司总经理郑孝忠)，也能证明该事实。

5、重庆中原公司自1996年接收深轻工房产后，占有、使用、出租深轻工房屋，至少获利400万元。

(二)主观方面。 重庆八建公司在代重庆中原公司支付购房款前后的意识均是：确信重庆中原公司取得深轻工房产后，能够完善“重庆八建公司与九支行之间的借款关系”。

1、九支行与重庆中原公司是母子公司关系。

二者之间财务联系密切，在实际中九支行基本上完全操控着重庆中原公司的财务。在人事上，时任九支行行长余国容又是重庆中原公司董事长和董事，而且有关重庆中原公司高级管理人员的任免需经九支行委派和许可。因此，在重庆分行于2003年10月起诉重庆八建公司还款之 前，重庆八建公司曾一直认为：重庆中原公司与九支行相互之间很容易完善帐务关系及相关手续;只要重庆中原公司取得房产，就“等于”九支行间接收回了借款。这正是促使重庆八建公司产生确信重庆中原公司能够与九支行完善“以房抵贷”相关手续是理所当然且能成功的意识或意愿的主要原因之一，故重庆八建公司同意代重庆中原公司支付巨额房款。

2、证人证言证明：在有关购房合同的起草、定稿、签订及代付房款和房产交接、使用，均由九支行授意、同意、指令和安排。

证人证言表明：1995年11月，重庆八建公司、重庆中原公司、深轻工三方当初签订房产转让合同、委托代付或代收转让款协议，房产接收、使用等事宜，事实上是经九支行授意、安排和认可的。由此，重庆八建公司进一步确信：重庆中原公司与银行能以一定方式完善“以房抵贷”手续。