深圳房产纠纷律师

    　　日前，上海静安法院对一起购房者状告房产销售商延缓出示大产证时间，要求支付违约金4万余元之诉，作出一审判决，由华昊公司支付购房者梁先生一家，以总本金49．3 万元按照银行同期贷款利率支付违约金。

　　双方争议的房屋地处本市康定路上，该房屋原系上海天怡房产商开发建设。2001 年5月中旬，因天怡公司无力履行法院判决的债务，华昊公司在法院委托的拍卖中，通过竞拍获得了在建工程该大厦42套房屋，并于同年8月28日在房产交易中心办理了登记手续。

　　2002 年1月19日，梁先生一家三口与华昊公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定梁先生一家以49．3 万元的价格，购买该大厦内一套118．99 平方米的房屋，交房期限为同年的12月31日。在该合同的补充条款中约定：“华昊公司承诺在2002 年12月31日前办出房地产大产证，向梁先生出示大产证并正式交房。如未按期办出大产证，华昊公司承诺按梁先生一家已付全部房款赔偿损失（利率按同期按揭贷款利率计算）。”之后，梁先生一家支付了全部房款。2002 年4月22日，华昊公司将房屋交付梁先生一家使用。但因华昊公司一直没有办出大产证，梁先生便于今年6月18日向法院起诉，要求赔偿违约金4万余元。

　　可华昊公司辩称，梁先生一家的房屋属拍卖所得，因该大厦系在建工程，天怡开发商在解决大厦遗留问题上，合作不很默契。大产证一直未办出的责任在天怡公司。再说梁先生一家已于2002 年4月22日入住所购房屋，双方在合同履行过程中改变了交房的条件，这说明非但没有造成梁先生的损失，反而使梁先生一家获得提早入住的利益。

　　法院认为，商品房的交付包括权利的交付及实物的交付，并与购房者办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知购房者办理产权过户手续。在双方的补充条款中约定，出示大产证和交钥匙必须同时具备，作为华昊公司提前交钥匙的义务，不能免除应出示大产证的义务。遂一审判决支持了梁先生一家的诉讼请求。

法官点评

　　现有的《上海市商品房预售合同》对于房产销售商如何交付房屋都有了明确的规定，即获得大产证的同时交付房屋，再协助购房者办理小产证。

　　因为违约的种类有很多，违约条款有概括性和具体性之分，前者对违约行为不做具体区分；后者是针对不同的违约行为约定不同的违约金。本案双方规定的是具体违约条款，那么梁先生一家提前入住的事实，不能减轻华昊公司的违约责任。因为华昊公司通过拍卖取得该大厦部分房屋产权，对于该大厦属在建工程是明知的，应当预见与开发商处理遗留问题上的难度。无法按期办证的风险理应由华昊公司承担。