深圳房产纠纷律师

一、到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。

假如开发商所赠面积对应的空间经规划批准属于专有部分，并获得了独立的产权，这种赠与当然是合法有效的，比如说专门规划设计的地下车库，并办理了独立产权，开发商作为所有权人当然有权利将其赠与购房者。但也需要注意的是，如果开发商赠与的是所有权，应该依法办理转让登记手续，否则不发生法律效力。

如果开发商本意想保留车库所有权，仅仅是想将车库的使用权让渡给购房者免费使用一段时间，那么在前期广告宣传与向购房者作出允诺、说明的时候就应该谨慎用词，以免要约邀请被认定为要约。建议在购房合同中应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行列明，尽可能减小法律风险。

二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效。

将共有部分空间(比如设备间等)进行赠与的行为是无效的，并有可能引发侵权与缔约过失的责任。假如开发商对于赠与的客体是无处分权人，根据《合同法》第51条，该赠与合同属于可撤销合同，当其他共有权人申请撤销后，此合同可能被认定为无效合同，开发商就面临承担缔约过失责任的风险。

如果该赠与行为对其他共有权人带来损失，开发商还可能会对其他共有权人负有相应的侵权责任，如果购房者自身亦存在过错的，购房者也可能成为连带责任人。但是，如果开发商所赠与的部分具备专有空间的特点，并且就该部分在宣传与购房合同中对所有购房者说明了相关情况，可以认定为全体共有权人对该部分的处分做了特别的约定。

三、“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护。

对于一些本身就不计入建筑面积的空间，即使购房者对其进行改造使其具备了专有部分的特征也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式，所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的。

我国《物权法》第16条和《房屋登记办法》第5条第2款，不动产登记簿(房屋登记簿)是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第14条则规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时方才发生效力(法律法规另有规定的除外)。