深圳房产纠纷律师

　　买了商品房后，交付时有个“潜规则”：必须先交一段时间的物业管理费，房产商才给你新房子的钥匙，否则就不给。

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　　宁波的黄女士没有买这个账，她拒绝在新房交付时付物业管理费，导致新房拖延了647天才到手，既而，她状告房产商。

　　她以房产商违约导致交房逾期647天为由，把房产商告上法院，要求赔偿10万元。

　　宁波市鄞州区法院认为，房产商不应该以业主不支付物业管理费的原因而拒绝交付房屋，并于近日作出判决，判处房产商赔偿黄女士合同违约金21588元。

　　业主 不肯预交物管费，逾期647天才拿到钥匙

　　2004年3月25日，黄女士和宁波华龙公司签订商品房买卖合同，购买了一套房子，房价为565849元。黄女士支付了全部购房款。

　　交房时，黄女士拿着房产商提供的提房单去物业公司拿钥匙，物业公司告诉她，必须先交物业管理费，然后才能验房交房。黄女士不同意，要求先交房，日后再交物业费，但被拒绝。她的新房钥匙也无法拿到。

　　后经有关部门协调，2006年2月16日，华龙公司才将新房钥匙交给黄女士，实际逾期达647天。

　　“我是卖了老房子再买新房的，一家人租房子花了5万余元。我还办了按揭贷款，这600多天都要付利息的啊，”黄女士说，“这些损失都是房产商造成的，我要他们赔我违约金10万元。”

　　华龙公司销售部金经理则表示，他们并没有违约，而是业主没来拿钥匙，他们一开始就给了业主提房单、房屋产权证和土地证。“黄女士不愿预交物管费，是根本就不想交，因为她不打算自己入住，是炒房行为。”

　　双方曾作过协商，但黄女士提出的10万索赔额和房产商愿支付的差得太远，最后不欢而散。去年6月21日，黄女士起诉房产商。

　　法院 这是一种明显的违约行为

　　“房产商委托物业公司办理交钥匙等手续，是允许的。”

　　主审该案的张法官说，“但是，这是房产商的单方委托行为，此行为的法律后果仍应由房产商来承担。也就是说，物业公司的相关行为应该当作是房产商的行为。所以，案件的责任应该由房产商来承担。”

　　张法官认为，物业公司因为黄女士不支付物业管理费就拒绝交付房屋的行为，显然违反了购房合约，应由房产商来承担违约责任，并应按约支付原告违约金。

　　由于违约金明显高于黄女士所受的实际损失，而且房产商也认为违约金过高，法院依法减少赔偿金，“另外，黄女士租房地段比所购房的地段要好，租金应该根据和所购房子同类地段来计算。”

　　经宁波市鄞州区价格认证中心评估租金后，法院依法判处房产商支付黄女士违约金21588元。

　　建委 行为不合法，但属迫不得已

　　拿新房的钥匙时被迫交纳物业管理费，这几乎是每个购房者都会经历的。

　　对此，宁波市建委房管处一高姓工作人员表示，有关法规没有规定物业费必须在什么时候交，而一旦业主入住再去收取物业管理费，不但加大工作成本，而且难以收取，该案中物管公司的做法属于无奈之举，将交物业管理费当作拿新房钥匙的一个条件，对物管公司来说就比较方便。

　　不过，他认为，业主买了房就理应拿到新房钥匙，物管公司以不预交物业费为由不给钥题的做法是既不合理也不合法的。

　　一法律界人士介绍，据浙江省物业服务收费管理实施办法第20条，物业管理费用可预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订《物业服务合同》的约定向业主或使用人收取，未作约定的，预收期限不得超过12个月。 他建议，在买卖房屋中，可签订物业管理服务协议，从中约定交付物业费的时间，这样就可以避免日后因预交物管费而发生矛盾。