深圳房产纠纷律师

无证或权利受限二手商品房“交易”的有效途径现实生活中，即便是全国性的知名房产中介公司，对于上文所列四种情况下的二手房交易中，仍普遍直接采用《房屋买卖合同》方式签约，其无效的后果的明确和严重的。那么是否上文所列四种情况下的二手房，在任何条件下所签订带有转让目的的协议都是无效的?答案是否定的，即通过某种特定的形式，双方签订的合同不是无效合同。在工作实践中，笔者采用三种方式处理这个问题：第一种处理方式：签订附生效条件买卖合同即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕，并解除抵押后具备上市交易条件时，双方的买卖合同才生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。第二种处理方式：先签署房屋买卖的预约合同，即意向协议书说明待房屋办理完毕产权证，具备过户条件后，双方再根据该预约合同的约定，签署《房屋买卖合同》。为避免日后签订正式合同时，双方对合同内容协商不一致，最好将正式买卖合同的主要条款全都写入预约合同中。由于双方日后还得正式签订一份合同，故本方式比第一种方式增加了一道程序，也同时增加了交易不成的一个风险。第三种处理方式：将原房屋买卖合同中买方的权利义务转让给新买方，即变更原合同的买方主体。卖方将其与开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，变更原合同的买方主体为新买方。法律依据是我国《合同法》第七十九条等条款款关于债权转让的相关规定(见附一)。这样就使双方的转让行为完全合法有效。但存在一个事实上的难题，即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续，这就涉及到第三方的开发商是否同意配合办理变更登记手续即，以及第四方的房地产管理部门是否批准该变更?实践中，这两方很难配合或批准，要完成变更的难度较大。还有一个问题，对于贷款的卖方来说，未还清贷款之前银行要同意转让才可以，因此这种转让还可能涉及到第五方，这样转让的难度加大，事实上这种转让的操作方式完全合法，但能变更成的非常少。另外，为了避免不必要的纠纷，非常有必要在鉴于条款中写明房产的现状(避免一当事人以不知情为由，借以毁约)，在正文中约定房产最终确定的转让价，以及付款办法、卖方对房产权利的瘕疵担保条款、权属登记办法、房产及资料交接和权利转让条款等内容。另外，由于需要较长期的配合与联络，为了便利交易和联系，还有必要办理出卖方的委托公证手续，并约定联络通迅方式。